一方面，宏观经济复苏环境下，高标仓供需关系仍然面临压力；另一方面，公募REITs逐步成熟又让资本市场对稳定现金流资产的需求持续升温。

　　在此矛盾市场中，有一家企业展现出一种罕见的定力，不盲目扩张，但也不惧继续探寻新机会，争做谨慎周期中的理性资产经营者。

　　带着对宝湾战略的关注，观点新媒体前往深圳宝湾总部，与宝湾副总经理段斐钦展开深度交流。

　　由此，一条清晰的宝湾战略主线浮现：以专业能力为锚，在不确定中寻找确定性，这是宝湾坚持常识和本分的关键。

　　开门见山，段斐钦道出过去一年REITs市场的总体情况：“产权类物流REITs在资本市场上整体表现良好。”

　　首先，在长期利率持续下行的今天，高分红、现金流稳定的REITs产品更受资本市场青睐，这类资产的收益特性与低利率环境高度契合；其次，当前市场上大多数REITs产品集中于2024–2025年发行，仍处于发行时设定的预测期内。在此期间，底层资产可供分配现金流基本能够兑现预期，增强了投资者信心。

　　“可预期性和可实现性，正是资本市场定价与信任的核心基础。发行人和公募基金管理人也投入了大量资源，确保发行后运营与分配承诺的落地。”段斐钦继续补充，在当前低利率背景下，大量资金亟需配置具备稳定现金流的优质资产，而物流REITs恰好满足这一需求，从而获得资本市场的认可。

　　就宝湾REITs的底层运营而言，经历了过去两年整个物流不动产行业供需关系变化带来的下行压力，段斐钦梳理出了这家企业采取的应对策略。

　　以出租率优先，在市场承压环境下，优先保障园区出租率，“没有出租率，租金水平便无从谈起。”2025年宝湾逆势顶住市场下行压力，园区平均出租率依旧稳定在93%，这一成绩在当前的行业发展周期下，实属难能可贵。构建本地化产业招商的持续攻坚能力，深耕本地产业招商赛道，在局部维度打破传统物流不动产的路径化客户依赖。通过优化运营管理，包括合作机制，持续优化项目的资本开支与运营费用。探索多元创收模式，将园区作为综合收益载体，开发停车收费、光伏发电、配套楼宇出租等增值服务。

　　此外，宝湾还积极孵化仓配一体的智慧供应链业务，为客户提供全链路供应链服务，以此深度绑定客户、强化客户黏性。对于仓储型企业而言，布局仓库内增值服务绝非简单的“额外工作”，而是一次具有变革意义的商业模式进化，“对客户而言，实现了从单纯提供仓储‘场地’到输出专业供应链‘能力’的升级，成为客户供应链服务中不可或缺的价值创造环节。”

　　通过上述多维举措，有效支撑了宝湾在预测期内向资本市场提供确定性较高、可持续的现金分配。

　　“所有不动产都难逃周期波动，当前资本市场对回报率的预期已经下调，宝湾经营的关键不在于是否受周期影响，而在于行业下行期能否做到相对最优。”

　　在宝湾的策略中，穿越周期不代表完全规避环境冲击，而是在不利条件下仍能满足调整后的相对理性且理想回报要求。例如，持有型物业若计入折旧摊销，账面亏损实属常态，但核心价值在于每年产生的经营性现金流。

　　“投资者对分配收益率的预期也在动态调整，过去可能要求4.5%或以上，现在更关注与长期无风险利率能保持在合理利差内。”

　　作为宝湾的代表性REITs产品，华泰宝湾物流REIT在2025年经营稳定，上半年还完成了新一笔分红，收益分配金额为2681.7万元，分红比例约合99.99%，每十份分红0.8939元。

　　截至目前，华泰宝湾物流REIT持有三个仓储物流资产，分别位于天津市滨海新区、南京市江宁区和嘉兴市秀洲区。首先从租户构成来看，截至报告期末，三个园区租户总计49个，总计可租赁面积合计31.7万平米，实际出租面积合计30.43万平米，出租率达到95.99%，租金收缴率为98.4%。

　　“我们已经启动了宝湾REIT项目的扩募计划。”据段斐钦透露，目前宝湾确定了四个区域的底层资产作为扩募选项：宁波、青岛、成都以及西安。

　　紧接着，他向我们剖析了成都和西安两座城市的市场：2021年之前，这两个城市曾因大量新增供给导致竞争激烈；但过去两年，市场已回归供需均衡状态，租金价格趋于稳定，且全市高标仓整体出租率基本超过90%。

　　“相比之下，部分传统热点区域反而因前期过度投资导致供给过剩，当前面临下行压力。”段斐钦坦言，现在的扩募策略强调分散区域风险，因此会优先选择基本面扎实的城市。

　　“宝湾希望在未来将REIT项目打造成优质资产与专业资管能力的代表，或者说成为一个可借鉴的行业基准指数。我们希望和友商一起来共同推动，独行速、众行远”。

　　早在2025年开年的工作会议上，段斐钦就提出要全方位挖掘新动能，塑造投资发展的全新能力，为宝湾新一年出海投资动作提供了有效建议。

　　据观点新媒体了解，自宝湾联合CGL以来，已在海外市场持有约140万平方米的物流仓储资产，主要集中在欧洲。

　　不过，当前中国物流不动产企业的出海并非简单的纯投资型扩张，“我们是伴随着中国整个的供应链去寻找海外机会。”

　　根据不同区域的市场特点，宝湾的投资步调不尽相同：承接CGL的优势，宝湾在欧洲市场的脚步更快，已进入深度发展期，“但我们要积极也要冷静，根据最新供需变化重新评估每个项目。”

　　在东南亚，这是一个承载增长红利的区域，宝湾尚处试水期，重点围绕供应链企业集中落地的国家进一步探索，此外还要注意合规性问题。

　　“虽然我们已经明确了未来要把出海作为一个大的战略重点，以配合中国的供应链企业出海为实施原则。但在投资上，我们依旧需要非常冷静。”段斐钦进一步解释，看起来有很多机会的海外区域，但往往需要时间了解、理解本地文化、制度和市场，再去做投资决定。“在中国出海语境中，产业链纵向和横向兼并应该加深思考，会有更多思考当地的社会，文化的融合，更多和当地人民，企业，政府交流，尝试找到互利共赢的方法，并且通过一些双方都能接受的机制设计去固化合作的基础。最近，我在读王赓武老先生的《家园何处是》，尝试加深这部分的理解。”

　　同时，宝湾的轻资产同样处于加载阶段，“在国内我们有千万平方米的自有资产网络，还可以加强轻资产业务发展。轻资产是有意义的。”2025年，宝湾于国内新签约的轻资产项目合计7宗，其中4个位于华南地区，其余分布在华东、华中等地区。

　　“过去几年，整个行业曾因过度乐观，导致太多的资本涌入，供给快速扩张，但实际需求并没有想象中那么多，所以造成了阶段性的供需错配。”段斐钦坦言，如今市场进入了消化期，正在回归基本面。“所有的机构都希望能寻求更好的管理方，这个方面能力和信任关系需要时间来沉淀。”

　　对行业市场来看，段斐钦关注到首先就是估值回归了合理区间，“以前上海部分项目租金达1.6–1.8元/㎡/天，如今租金回落至1.0-1.2元左右，资产价格也相应回调至更可持续的水平。”

　　区域表现分化显著，华东、华北部分城市前期供给过剩，华南市场虽有跨境电商等新需求支撑，但竞争格局和可持续性还不稳定。

　　“我认为，宝湾的核心能力分成三块，选址、运营、招商。”在段斐钦看来，能够把握投资选址，就决定了项目70%–80%的长期成本。稳健运营管理则是保障资产安全、维持持续现金流的压舱石能力；此外，招商也讲究稳定性，需要根据市场变化灵活调整客户结构，提升抗风险能力。

　　具体至项目端，宝湾已逐渐跳出了仓储物流服务商的思维，将物流园区从传统仓储空间转型为更为高效的交付中心，结合当前新消费热潮，更新供应链体系。

　　“国内的新消费品牌，如零食、美妆、宠物用品、小家电等，这些企业之所以能成功，很重要一点就在于通过线上建立品牌形象，线下布局高效的供应链。”

　　当下，宝湾正持续打通上下游链条，致力于打造连接品牌商、渠道与消费者的供应链交互中心。

　　段斐钦：2020-2025年，物流行业受供需关系变化面临环境压力，宝湾的核心逻辑是主动适配环境，保障稳定回报。我们虽无法改变大环境，但通过三大策略积极应对：一是优先保障园区出租率，应对市场承压；二是优化运营流程，持续降低资本开支与运营费用；三是探索多元创收模式，将园区作为综合收益载体，开发停车收费、光伏发电、配套楼宇出租等增值服务。通过这些动作，我们能持续稳定回馈长期资本市场，在可预测期内提供相对确定的良好回报。

　　观点新媒体：宝湾REIT持有的3个高端物流园项目建筑面积合计约32万平方米，分布于长三角、京津冀国家重大战略城市群，未来选择扩募标的标准有哪些？

　　段斐钦：公司已发布公告，预备开启扩募计划，核心标准围绕分散风险+价值确定性展开。一方面通过跨区域布局项目分散投资者风险，目前已锁定宁波、青岛、成都和西安四个不同区域的项目；另一方面优先选择“供需平衡、量价稳定”的区域，以成都、西安为例，两地在2024年前区域间竞争激烈，近两年供需趋稳、价格与出租率表现理想，而部分传统热点区域因前期过度投资导致供给过剩，正面临下行压力，量价数据正是区域价值的直接印证。

　　段斐钦：所有不动产都难逃周期波动。当前资本市场对回报率的预期已经下调，宝湾经营的关键不在于是否受周期影响，而在于能否在行业下行期做到相对最优。这种周期性既体现在金融投资领域，也反映在资本市场中，十年前投资者普遍期待的年化12%的回报率，如今已难以实现。资本市场的价值在于持续反馈行业真实情况，引导长期资金形成客观理性的预期，而宝湾能否在不同周期中获得认可，核心在于行业择优逻辑下的持续卓越表现。

　　观点新媒体：在出海业务上，宝湾进行了哪些尝试实践？如果说国内物流不动产包括“高周转”、“供需失衡”等阶段，您认为中国物流不动产企业的出海进程处于哪个阶段？未来如何看待推行轻资产模式？

　　段斐钦：出海已成为中国乃至全球企业的重要方向，这一波中国中国物流和工业园区企业出海，与过去纯投资为目的的不动产出海差异显著——伴随中国供应链企业和产业企业拓展海外市场，更多扮演资产载体角色，提供服务、承接业务，而非单纯投资，这与新加坡1997年投资苏州工业园区（带动外资企业进入中国）的逻辑有相似之处，但需直面地缘政治带来的挑战与风险。

　　对宝湾而言，出海已确定为未来主要战略重点，核心原则是配合中国供应链+谨慎试水。投资上坚持谨慎分析与积极行动并重，依托中国供应链寻找海外机会，目前虽有一定海外存量资产，但出海业务仍处于试水期，尤其是东南亚区域刚启动接触，后续需加大投入力度。

　　轻资产模式具备发展意义，但需基于现有支持规模区域，结合行业发展周期和合作方的需求探索成长轨迹。宝湾在国内拥有千万平方米的自有资产网络，沉淀超过20年的专业运管能力，为轻资产业务发展提供了良好基础。2025年，宝湾于国内新签约的轻资产项目合计7宗，其中4个位于华南地区，其余分布在华东、华中等地区，和不同类型的客户建立了良好的互信关系。行业面临周期压力，不同类型的机构都希望能寻求更好的管理方，提升资产NOI水平，这个方面能力和信任关系不断需要时间来建立和沉淀。

　　段斐钦：2026年物流市场的核心逻辑是区域差异影响供需，投资聚焦优质标的。一方面，各地不动产情况存在差异，直接影响整体供需关系；另一方面，在当前市场环境下，所有不动产投资经过周期，更为理性。投资者应在最有价值的区域挑选优质的产品和选择最务实的优秀运营管理商。这类资产既能保持相对稳定表现，也能在行业繁荣时实现价值增长。事实上，我们都需要遵守常识和本分，拥抱变化，迎接变化。